10억 어디서 구하지…한강 벨트 직격탄 맞은 대출 규제 후폭풍

이재명 정부가 6월 27일 발표한 ‘6·27 가계부채 관리 방안’으로 수도권 주택담보대출이 최대 6억 원으로 제한되면서, 마포·강동·동작 등 ‘한강 벨트’ 지역 실수요자들이 현금 10억 원 이상을 준비해야 하는 상황에 직면했다. 일각에선 단기 집값 진정 효과를 기대하지만, 중저가 주택 수요자와 분양시장 차질 우려도 커지고 있다.

1. 정책 발표 배경과 핵심 내용

최근 서울을 중심으로 집값 급등이 심화되자, 이재명 정부는 금융위원회·금융감독원·시중은행과 협의해 긴급 가계부채 관리 대책을 내놨다. 그 골자는 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 무주택 실수요자를 위한 정책대출까지 규제한다는 정의였다.

이번 대출 제한 규제의 주요 내용은 다음과 같다.

  • 수도권(서울·경기·인천) 주택담보대출 최고 6억 원으로 제한

  • 무주택 실수요 대상 정책대출도 동일 기준 적용

  • 생애 최초 주택구입자 LTV(주택담보대출비율)를 기존 80%에서 70%로 축소

  • 주택 구매 후 6개월 이내 전입 의무화

  • 다주택자 대상 대출 사실상 전면 중단

  • 전세자금 및 정책 금융대출 한도 축소

정책 목표는 집값 과열을 억제하고, 갭투자 급증을 제한하는 데 있다. 그러나 실제 시행 후에는 강남권 고가주택보다 중저가 주택과 분양시장에 타격이 집중될 것으로 분석된다.

2. "10억 원 어디서 구하라"…마·강·동 실수요자 부담 급증

주요 타격 지역은 **‘한강 벨트’**로 불리는 성동·마포·강동·동작구 등이다. 이들 지역의 전용 84㎡ 아파트 평균 매매가는 15억 원 수준. 대출 한도가 6억 원으로 제한되면 실수요자들은 최소 9억~10억 원의 현금을 마련해야 거래가 가능하다.

특히 무주택자의 경우 정책대출마저 규제 대상이 되어 대출 총량 확보가 어려워진다. 청년층과 생애 최초 주택구입자의 부담이 크게 늘고, 주택시장 진입 장벽은 한층 높아졌다.

반면 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 상대적으로 영향이 적을 것이라는 분석이 있다. 이들 지역은 이미 고가·현금 중심 시장이어서 대출 의존도가 낮기 때문이다. 그러나 중·저가 주택을 중심으로 한 대출수요가 큰 ‘한강 벨트’ 지역 실수요자들 입장에서는 대책 발표 직후 매물 혼선과 혼란이 불가피할 전망이다.

3. 분양시장도 충격…신축 아파트 접근성 악화

분양시장도 이번 대책에서 자유롭지 않다. 중도금 대출은 기존과 같은 체계를 유지하지만, 잔금 대출 전환 시 6억 원 한도 규정이 동일하게 적용된다. 이에 따라 분양가 10억~12억 원 이상의 신축 아파트는 잔금 마련이 여의치 않으며, 자금 계획에 혼란을 겪는 수요자가 속출할 수 있다.

분양 현장에서는 “완공 후 잔금 부담이 늘어 분양 포기 사례가 생길 수 있다”는 우려도 나온다. 특히 실수요자 중심의 중저가 신축 단지일수록 자금 조달 허들이 높아지는 구조적 어려움이 커질 것이다.

4. 전·월세 시장에도 그림자

대출 규제는 매매시장뿐 아니라 전·월세 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

  • 다주택자 대출 규제로 임대주택 공급이 감소할 가능성

  • 전세자금대출(버팀목 대출 등) 한도 축소

  • 특히 신혼부부 대상의 정책대출이 줄어드는 등 시장 전반에 영향을 줄 수 있다

따라서 전·월세 물량 감소와 임대료 상승 가능성도 배제할 수 없으며, 실수요 기준의 금융 지원 정책 필요성을 요구하는 목소리가 커지고 있다.

5. 전문가 의견: 단기 안정 vs 장기 부담

전문가들은 이번 발표가 집값 과열을 단기간 조정하는 효과는 있을 것으로 평가하면서도, 근본적 해결을 위한 보완책이 필요하다고 경고하고 있다.

  • 국민은행 박원갑 수석전문위원: “대출 사용이 많은 지역부터 숨 고르기 장세가 나타날 것”

  • 농협은행 김효선 전문위원: “12억 원 초과 고가주택의 경우 대출 진입 장벽이 높아져 실수요자 부담이 증가할 수 있다”

  • 주택산업연구원 김덕례 연구실장: “수도권 내에서도 지역마다 대출 의존도 차이가 크다. 일괄 규제는 중저가 외곽지역에 더 큰 영향을 미친다”

즉, 보완 없는 일괄 규제는 비강남권 및 외곽권 실수요자에게 부정적 영향을 줄 수 있다는 우려가 제기된다.

6. 은행권도 당혹…상담 난항

은행권 여신 담당자에 따르면, 이번 대출 규제가 너무 빠르게, 너무 넓게 적용되면서 현장에서는 고객 상담이 매우 어렵다는 반응이 나오고 있다.

  • 은행 창구에서는 “깊이 있는 상담 지침이 부족해 시간 소모가 크다”는 말이 나오고

  • 금융당국의 대출 총량 목표가 하반기에는 기존 목표의 절반 수준으로 축소될 예정이라 은행들은 내부 전략 재편에 돌입했다

결국, 금융권 전반이 이번 대출 규제를 계기로 경영 전략을 재조정해야 하는 과제를 안게 됐다.

7. 결론: 정책 효과는 미지수, 다층적 대응 필요

이번 대출 규제는 단기적으로는 집값 상승세를 조정하고 금융 안정성을 높이는 데 기여할 수 있다. 그러나 청년층·실수요자·분양시장·전·월세 시장에 미치는 영향 역시 크며, 장기적으로는 공급 측면의 보완책과 병행되지 않으면 효과가 떨어질 수 있다.

정책 입안자와 금융당국은

  • 지역별 맞춤형 완화 조치

  • 신혼부부·청년 대상 금융지원 보완

  • 분양시장 유동성 대책

  • 은행 상담 시스템 개편

등 다양한 조율 방안을 적극적으로 논의해야 한다. 이번 발표는 ‘초강도 규제’라는 충격값을 던졌지만, 그 충격이 정책 효과로 이어질지, 실수요자의 부담이 커지는 구조적 위기로 변질될지는 이제부터가 진짜 시험대다.

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